又陷商票风波!实地地产激进扩张下的资金饥渴

2021-06-02 20:04 来源:新华融媒看财经 作者:佚名 原文链接:点击获取

仅半个多月,实地集团又一次陷入商票兑付风波。

5月31日,实地集团发布公告称,公司基于诚信经营、始终积极有序兑付商票中。因小额商票的持票人较多,银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。为及时兑付,保障各位持票人的合法权益,建议各位持票人提前与公司联系,以免兑付手续时间被动延长。

实地上一次陷入商票兑付风波,是在2021年5月初。

5月7日,有传言称实地地产两家子公司于去年4~8月签发的部分相关融资性票据出现拒付。这批票据由实地地产集团子公司惠州市现代城房地产发展有限公司所开具,总规模12亿元左右。

随后,实地地产在官网发布声明称,事涉向山西富兴盛开具电子商业承兑汇票,所谓"拒付"是由于山西富兴盛涉嫌诈骗,相关款项暂缓支付,且已报案。实地地产还表示截至5月7日,涉及未兑付商票款为5700万元,对于其中70%应付款项,实地地产承诺积极兑付。涉及案件的30%部分,因正在进行司法程序,实地地产将根据司法机关最终处置结果依法完善善后工作。

5月8日,实地地产集团又在其官网发布最新进展称:截至5月8日所涉及到期的商业承兑汇票,已100%承兑。同时,部分款项因涉及合作方诈骗,后续将继续配合公安机关经侦部门,推进案件侦破工作。

两次陷入商票风波,实地集团怎么了?

实地商票风波

在房地产行业,商票是运用较广的一种工具。这是一种由出票人签发,委托由银行以外承兑的付款人在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据。一般商票用来支付工程款和材料款,由于有兑付周期,可以节省开发商的成本。

在这个金融密集型行业,除了支付工具,商票还可以做为一种重要的融资工具。当开发商无法通过金融机构去融资,通过一定的贴息率到市场上去找资金。

近年来,随着房地产融资大环境的整体性收紧,商票因其门槛低、易操作等优势,在开发商融资工具箱中的地位迅速跃升,成为地产行业的流行融资手段。商票背后,存在一个隐秘而庞大的房企资金池江湖。

找"商票中间商"的模式在地产行业很常见,这次实地商票风波事件中的山西富兴盛就是实地地产商票的代理商,即"中介"。

实地地产此前向媒体表示:"这是行业融资的一个手段,大家都会找一个代理公司,不止是我们一家,包括恒大、阳光城都是一样的,整个行业都在这么做。"

由于地产商的商票与企业的信用高度捆绑,如果开票人拒付或者延兑,影响的不仅是持票人,还会影响开发商的信誉。

最近,实地连续两次的兑付风波,虽然最终都被及时平息,但持票人以及实地的供应商乃至资本市场,都不会将之看作为是风平浪静的信号。

"实地接下去也有很多要到期的。它资金确实也紧,今年受到政策压制太严重了。"有实地的持票人向媒体表示,因为这一次实地兑付他认为存在实质性的延兑,他对后续实地商票的兑付情况存在疑虑。

实地地产是谁?

实地地产成立于2006年,总部位于广州,专注在大湾区开发住宅物业,公司实控人张量为富力地产联席董事长兼总裁张力的独子,与万达公子王思聪、潘石屹公子潘瑞、商业巨富之子王烁曾被合称"新京城四少"。

由于实地地产承接富力多个住宅小区和甲级写字楼项目,是富力的重要合作承建商,实地地产也常被视为富力系地产。

依托富力的优势,实地近年来实现快速增长。销售从2015年14.6亿元到2016年破百亿,再到2017年以201.1亿元的销售额跻身百强名单,增速高于大多数房企。

2020年5月,实地地产向港股递交招股书。根据招股书数据显示,2017年度至2019年度,实地地产的营收分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元人民币,年复合增长率为46.6%。三年间,税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元及17.06亿元,复合年增长率102.9%。

招股书表示,中国房地产 TOP10 研究组发布的 2020 中国房地产百强企业名单中,实地地产排名第70位。

在收入增长之时,实地地产的债务水平也非常惊人。

2017年至2019年,实地地产的借款总额分别为119.8亿、117.7亿、126.6亿。2017年-2019年,实地集团的净负债率就分别达3809%、533%和225%,远高于行业平均水平。

近三年来,实地地产的经营活动现金流量净额虽为正,但却逐年减少,且减少幅度较大。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。

无论是从债务水平还是现金流,可以看出实地地产的资金紧张。2020年11月,由于向港股递交招股书届满6个月,实地地产递交的招股书失效,也意味着首次闯关失败。

高管离职潮

今年春节前后,实地地产曝出大规模的"核心高管离职潮",包括副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌、副董事长兼联席总裁罗剑威、副总裁兼成渝区域总裁张炜、资金副总裁刘军、营销副总裁张羽晴、人力行政副总裁樊全文等13人,被喻为是"高管坍塌式离"。

实地集团其后向媒体回应称,"前员工是在去年不同时间点离职",以及"大部分人员是被公司劝退,仅有两人是因个人原因辞职"。

据《财经》报道,2018年,实地地产实控人张量一度上调了实地地产内部销售目标,剑指1200亿元。大量高管离职,或与这样激进到非常不合理的业绩目标有关。

在快速扩张的路上,实地地产急需要大量融资。与不少中小房企类似,实地地产对于年息超过10%的非标融资较为依赖。

招股书显示,截至2019年年末,实地地产名下现金20.39亿元,借款总额则为129.28亿元,其中未偿还的信托融资及其他非银行融资占借款总额24.6%。

这一次,富力地产连续曝出商票风波,其公告更是提到"小额商票的持票人较多",可见其非银行融资不在少数,通过"小而散"的商票模式融资,可见其对资金饥渴程度。

克而瑞研究中心指出,商票等应付款项的增加虽然为房企控制了有息债务规模,但开具大量商票后,可能会导致偿债能力虚高的现象,隐匿了债务风险。

首次闯关失败,实地的上市之路何时重启仍是未知数,尤其是在激进扩张之下,债务率高企、高管离职频频,如今又屡屡陷入商票风波,实地前景难言乐观。

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